Alan Phan và Bất Động Sản

 Phương Sanh Tín,Vietstock/ Blog Alan 

Phương Sanh Tín: Cách nhìn tạo ra cái nhìn. Cái nhìn tạo ra lựa chọn. Lựa chọn tạo ra số phận. Số phận thay đổi khi cách nhìn thay đổi.

Trao đổi với người viết, TS Alan Phan cho rằng sự khác biệt giữa thị giá trên thị trường bất động sản Việt Nam và khả năng chi trả người tiêu dùng vẫn khá cao. Theo đó, sẽ không có một thay đổi lớn lao gì trong tình hình hiện tại trong vài năm tới.

Cho đến thời điểm này, ông nhìn nhận mặt bằng giá bất động sản Việt Nam đang ở đâu? Xu hướng trong thời gian tới như thế nào?

AP: Dù có giảm giá ở phân khúc căn hộ cao cấp, nhưng sự cách biệt giữa thị giá và khả năng chi trả của đa số người tiêu dùng vẫn còn khá cao. Các yếu tố ngoại vi vẫn không có gì mới: nợ xấu, thu nhập đầu người, ngân sách hỗ trợ…. Sự tăng trưởng của khu vực FDI cũng không tác động nhiều đến nhu cầu nhà giá rẻ tại các thành phố lớn. Cho nên tôi không nghĩ có một thay đổi lớn lao gì trong tình hình hiện tại trong vài năm tới

Theo ông, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam nằm ở đâu và cách nào để tháo gỡ?

AP: Tôi nghĩ là quan niệm “sở hữu của toàn dân” phải được thay đổi để tạo tài sản thực sự trên khía cạnh pháp lý và tâm lý cho người tiêu dùng, cũng như cho hệ thống ngân hàng và những nhà đầu tư nội và ngoại. Ngoài ra, thủ tục hành chính và sự can thiệp thường trực của chính phủ vào các yếu tố thị trường (theo lợi ích của thiểu số đại gia nhà đất) là những rào cản quá lớn cho sự phục hồi bền vững.

Trong bối cảnh thị trường còn chưa hết khó khăn, rất nhiều dự án trong nước thông báo đã bán hết mặc dù chỉ mới khởi công xây dựng. Ông có bình luận gì về vấn đề này không?

AP: Rất khó phân biệt giữa PR và dữ kiện khoa học tại Việt Nam. Tôi chỉ tin khi có những nghiên cứu viên “độc lập” lập trình rõ ràng các chi tiết, với đầy đủ cơ sở cho mọi kết luận. Hiện nay, các con số đều rớt xuống…từ trời.

Theo ông thì có hay không dòng tiền đầu cơ từ nước ngoài đang đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam? Nếu có thì thị trường bất động sản đối mặt với lợi ích và rủi ro nào?

AP: Trên thị trường tài chánh quốc tế, luôn luôn có những dòng tiền mạo hiểm và cơ hội. Thậm chí, có một vài quỹ đầu tư đổ tiền vào Afghanistan. Nếu tôi có một dự án BDS thì bất cứ ai đem đến cho tôi tiền tươi thóc thật và cho phép tôi chốt lời tốt, thì tôi sẽ không ngần ngại nói “thank you”.

Các nhà đầu tư, bên mua hay bán, đều biết rất rõ lợi ích và rủi ro của mình. Những ai đang thua lỗ vẫn năng động tìm giải pháp cho các dự án của họ. Tuy nhiên, phần lớn chỉ dựa vào…quan hệ với chính quyền, mong được cứu nguy bằng ngân sách hay việc cho phép đảo nợ.

Theo ông, đang có sự dịch chuyển dòng tiền như thế nào giữa các kênh đầu tư hiện nay?

AP: Hàng ngày trên khắp thế giới, dòng tiền luôn luôn tìm chỗ trũng để hưởng lợi nhiều nhất với tỷ lệ rủi ro thấp nhất. Cái khác biệt ở Việt Nam là nhà đầu tư Việt phải chịu nhiều giới hạn trong biên giới nên lựa chọn không nhiều…và kênh đầu tư nào ở quốc nội cũng khá rủi ro. Yếu kém lớn nhất, ngoài cơ chế pháp lý, là nhà đầu tư Việt không quen thuộc lắm với thị trường liên thông của tài chánh quốc tế.

Ông đánh giá gì về môi trường đầu tư tại Việt Nam?

AP: Như đã nói, đây là môi trường nhiều rủi ro, được thế giới xếp vào hạng “ngoại biên” (frontier). Nhờ vậy, khả năng kiếm lời cũng rất cao, nếu nhà đầu tư có quan hệ mật thiết với các quyền lực của chính phủ. Ngoài ra, vì sự thiếu minh bạch và sự hiện diện của nhiều mạng lưới…sân sau, PR, gian lận…nên nhà đầu tư với thông tin riêng tư có thể lướt sóng rất hiệu quả.

Trở lại với thị trường chứng khoán Việt Nam, ông từng cho rằng dễ bị thao túng do quy mô chưa lớn. Vậy ông có lời khuyên gì cho nhà đầu tư khi đầu tư vào đây?

AP: Người nào có tiền và can đảm để dự cuộc chơi ở Việt Nam chắc chắn không cần lời khuyên của tôi. Theo quan sát cá nhân, chỉ những nhà đầu tư “tay trong” (insider) mới thắng được.

Xin cám ơn ông.

Theo blog Alan